Le diagnostic technique global en copropriété
Le DTG fait le bilan de santé de l’immeuble : état des parties communes, équipements, obligations techniques, performance énergétique, travaux des dix prochaines années. Voici quand il est obligatoire, ce qu’il contient et quand il dispense du plan pluriannuel.
Quand le DTG est obligatoire
Dans la plupart des copropriétés, c’est l’assemblée générale qui décide. Deux cas l’imposent.
Mise en copropriété
Toute mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de 10 ans est précédée d’un DTG.
ObligatoireDemande de l’administration
Pour un immeuble qui présente des désordres, l’autorité compétente peut exiger le DTG. Sans réponse sous un mois, elle le fait réaliser aux frais de la copropriété.
Sur demandeToutes les autres copropriétés
L’assemblée générale se prononce sur sa réalisation, à la majorité de l’article 24. Il reste facultatif.
FacultatifSources : CCH, art. L731-1, L731-4 et L731-5.
Un DTG pour préparer votre plan
Le DTG donne une vision complète de l’immeuble et sert de base au projet de plan pluriannuel. Décrivez votre copropriété : un professionnel qualifié vous fait une proposition.
Ce que contient le diagnostic
Quatre analyses, puis une liste chiffrée des travaux, en précisant ceux des dix prochaines années.
L’état des parties communes
Une analyse de l’état apparent des parties et des équipements communs.
Les obligations techniques
L’état de l’immeuble au regard des obligations légales et réglementaires de construction.
La gestion de l’immeuble
Les améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale.
La performance énergétique
Un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble.
Le DTG fait aussi apparaître une évaluation sommaire du coût et la liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, à la santé et la sécurité des occupants et aux économies d’énergie, en précisant ceux des dix prochaines années. Source : CCH, art. L731-1.
DTG ou projet de plan pluriannuel
Les deux se ressemblent, mais l’un est un état des lieux, l’autre un programme de travaux à voter.
| Diagnostic technique global | Projet de plan pluriannuel | |
|---|---|---|
| Obligatoire | Seulement à la mise en copropriété ou sur demande de l’administration | Pour toute copropriété d’habitation de plus de 15 ans |
| Objet | Bilan technique complet de l’immeuble | Travaux des 10 prochaines années, priorités, coûts et calendrier |
| Énergie | Contient un DPE de l’immeuble | S’appuie sur le DPE collectif et vise un niveau de performance |
| Vote | Réalisation votée à la majorité de l’article 24 | Modalités à l’article 24, adoption à l’article 25 |
| Lien entre les deux | Si le DTG ne montre aucun besoin de travaux sur 10 ans, la copropriété est dispensée du projet de plan. Sinon, le DTG sert de base au projet. | |
Comment se déroule un DTG
De la décision en assemblée à la présentation du rapport, comptez plusieurs semaines selon la taille de l’immeuble.
Le vote
L’assemblée décide de le faire réaliser et en fixe les modalités, à la majorité de l’article 24.
Le dossier
Le syndic transmet plans, carnet d’entretien, contrats et diagnostics existants.
La visite
Toiture, façades, réseaux, équipements collectifs et sécurité sont examinés sur place.
Le rapport
Constats, évaluation des coûts et travaux des dix ans à venir, présentés à l’assemblée suivante.
Qui peut réaliser le DTG
Un tiers disposant des compétences fixées par décret : bureau d’études, architecte ou thermicien, par exemple.
Ce que la copropriété en fait
Présentation en assemblée
Le contenu du DTG est présenté à la première assemblée générale qui suit sa réalisation ou sa révision.
Carnet d’entretien
Les travaux prescrits par le DTG sont intégrés au carnet d’entretien de l’immeuble.
Vente d’un lot
Ses conclusions font partie des documents annexés à la promesse de vente.
Vos questions sur le DTG
Le DTG est-il obligatoire pour une copropriété existante ?
Non. Il est obligatoire avant la mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de 10 ans, ou lorsque l’autorité administrative le demande pour un immeuble qui présente des désordres. Dans les autres cas, l’assemblée générale décide de le faire réaliser ou non.
Le DTG remplace-t-il le plan pluriannuel de travaux ?
Seulement s’il ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des 10 années qui suivent sa réalisation : la copropriété est alors dispensée du projet de plan. Sinon, il sert de base au projet de plan, qui reste obligatoire.
Quelle majorité pour voter un DTG ?
La décision de faire réaliser un DTG et ses modalités sont votées à la majorité de l’article 24, c’est-à-dire à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
Le DTG doit-il être remis à l’acheteur d’un lot ?
Oui. Les conclusions du diagnostic technique global, s’il a été réalisé, font partie des documents annexés à la promesse de vente d’un lot de copropriété.
Faut-il faire un DTG avant le plan pluriannuel ?
Ce n’est pas obligatoire : le projet de plan peut être établi à partir d’une analyse du bâti, des équipements et du DPE collectif. Un DTG déjà réalisé sert toutefois de base au projet de plan, et peut dispenser de l’établir s’il ne montre aucun besoin de travaux sur 10 ans.
Combien coûte un DTG ?
Le prix est libre. Il dépend de la taille de l’immeuble, de ses équipements et du prestataire : comptez des repères de quelques milliers d’euros pour une petite copropriété, jusqu’à plus de 10 000 € pour une grande. Il est réparti entre les copropriétaires.
Un DTG ou un projet de plan pour votre immeuble ?
Un professionnel qualifié vous fait une proposition adaptée à votre copropriété.