Calculer la cotisation au fonds de travaux
Le minimum légal pour votre copropriété, par an et par trimestre, et votre part selon vos tantièmes. À jour des règles de la loi Climat.
Comment fonctionne le fonds de travaux
Une épargne de la copropriété, alimentée chaque trimestre, pour financer les travaux à venir.
Obligatoire après 10 ans
Il doit être constitué 10 ans après la réception de l’immeuble, dans toute copropriété à destination totale ou partielle d’habitation.
Alimenté avec les charges
Chaque copropriétaire cotise selon les mêmes modalités que pour les provisions du budget prévisionnel.
Utilisé sur vote
Pour le projet de plan, les travaux du plan adopté, les travaux urgents et ceux de sauvegarde de l’immeuble.
Pas encore de plan adopté ?
C’est le plan pluriannuel qui fixe le vrai montant à épargner : sans lui, la copropriété cotise au minimum et risque de manquer de fonds le jour des travaux.
Avant et depuis la loi Climat
Beaucoup de pages décrivent encore les anciennes règles de la loi ALUR.
| Avant (loi ALUR) | Aujourd’hui | |
|---|---|---|
| Point de départ | 5 ans après la réception | 10 ans après la réception |
| Cotisation minimale | 5 % du budget prévisionnel | 5 % du budget, et 2,5 % des travaux du plan adopté |
| Petites copropriétés | Dispense possible sous 10 lots, à l’unanimité | Pas de dispense dans le texte actuel |
Source : loi du 10 juillet 1965, art. 14-2-1, dans sa rédaction issue de la loi n° 2021-1104.
Une copropriété de 12 lots
Budget prévisionnel de 18 000 €, pas encore de plan adopté.
Une fois un plan adopté avec 120 000 € de travaux, le minimum passe à 3 000 € par an (2,5 % des travaux).
Le fonds de travaux quand on vend
Les sommes restent à la copropriété
Elles sont attachées aux lots et ne sont pas remboursées au vendeur par le syndicat.
L’acheteur peut les rembourser
S’il l’accepte, il verse au vendeur un montant équivalent, en plus du prix de vente.
Financer les travaux du plan
Le fonds de travaux n’est qu’une des façons de payer.
L’appel de fonds
Voté avec les travaux, il répartit leur coût entre copropriétaires, souvent en plusieurs échéances.
Le fonds de travaux
L’assemblée peut décider d’y puiser pour payer tout ou partie des travaux votés.
Le prêt collectif
Souscrit par la copropriété, il étale le coût des gros travaux sur plusieurs années.
Où va l’argent, et quand s’arrêter
Un compte séparé et rémunéré
Les cotisations sont versées sans délai sur un compte au nom du syndicat. Les intérêts lui restent acquis.
Une suspension possible
Quand le fonds dépasse le budget prévisionnel, l’assemblée se prononce sur la suspension des cotisations. Avec un plan adopté, il doit aussi dépasser 50 % des travaux prévus.
Un montant à revoir
Le minimum de 2,5 % se calcule sur les travaux prévus dans le plan adopté : il évolue quand le plan est actualisé.
Vos questions sur le fonds de travaux
Le fonds de travaux est-il obligatoire pour une petite copropriété ?
Le texte en vigueur ne prévoit pas de dispense liée au nombre de lots : le fonds de travaux s’impose aux immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, 10 ans après la réception des travaux de construction.
Peut-on cotiser plus que le minimum ?
Oui. L’assemblée générale peut décider d’un montant supérieur, à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25).
Le fonds de travaux est-il remboursé à la vente ?
Non par la copropriété : les sommes versées sont attachées aux lots et appartiennent définitivement au syndicat. L’acheteur peut toutefois accepter de verser au vendeur un montant équivalent, en plus du prix de vente.
Qui décide de l’utiliser ?
L’assemblée générale, à la même majorité que celle qui s’applique aux dépenses concernées. Le fonds sert au projet de plan, aux travaux du plan adopté, aux travaux urgents et aux travaux de sauvegarde, de santé, de sécurité ou d’économies d’énergie.
Où est placé l’argent du fonds ?
Sur un compte séparé et rémunéré, ouvert au nom du syndicat des copropriétaires. Les intérêts restent acquis au syndicat.
Un plan adopté, un fonds bien calibré
Un professionnel qualifié vous fait une proposition pour le projet de plan pluriannuel de votre immeuble.